创始人张力归国，负债3000亿的富力地产何时才能走出“至暗时刻”？｜马上评
图源：视觉中国
时隔半年之久，张力涉贿案迎来重要进展。7月21日，有市场消息称，富力创始人张力已与检方达成延期起诉协议，若张力遵守延期起诉协议中的相关条款，则指控将在三年后撤销。另据媒体报道，协议要求张力承认贿赂等不当行为，并缴纳5万美金罚款，目前张力已乘飞机回国。
众所周知，头部房企富力地产也在此轮地产周期中较早出现了流动性压力，自2019年起，富力地产先后通过出售资产、促进销售、股权融资、减少拿地等举措来缓解现金流压力。据富力地产2022年度财报显示，去年富力地产总资产为3689.21亿元，总负债3019.80亿元，负债率达81.8%。
福无双至，祸不单行，在富力地产深陷债务压力之际，创始人张力于去年底因卷入一宗行贿案被引渡至美国。如今，历经大半年斡旋，富力掌舵人张力终于回国，于富力地产而言，创始人张力归国会为其带来新的转机吗？
张力涉贿案与富力地产无关
张力涉贿案最早被大众知晓还是去年底。
2022年11月30日，富力地产创始人张力在英国伦敦被捕，原因是被指控贿赂旧金山前公共工程局局长穆罕默德·努鲁(Mohammed Nuru)并提供回扣，以求加快其在加州一处公寓项目的审批。据此前披露的法庭清单显示，2018年努鲁曾受邀前来中国度假，张力为其支付酒店住宿费并赠送礼物，总额估计在4万到7万美元之间。
去年12月，张力向当地法院交纳了一笔金额为1500万英镑（约合1.28亿元人民币）的天价保释金后被监视居住，据了解，这是英国法院有史以来最高的一笔联合保释金。
2023年6月16日，张力同意在有条件保释的前提下被引渡至美国。随后，与美国检方签订了延期起诉协议，并按照要求承认行贿行为，再度支付了5万美金罚款才得以暂时脱困回国。
据悉，张力行贿案涉事项目是位于美国旧金山的一个名为555 Fulton的豪华公寓项目，该项目总投资约为3.4亿美元，是由张力个人公司Z&L Properties Inc负责开发。因被指参与贿赂计划的共谋和欺诈指控，Z&L Properties Inc也被要求支付100万美元的罚款。
不过，张力行贿案与富力地产并无关系。7月24日，富力地产发布关于董事长张力行贿案进展的公告称，本公司和任何附属公司均不涉及该案，且不会对本公司正常经营产生任何不利影响。
而此前，张力交纳1.28亿元天价保释金，资金来源备受争议之际，富力地产也曾发布公告澄清，称其并无就保释提供任何保证金、与Z&L Properties Inc.也并未有任何股权关系及案件将不会对富力地产生产经营有任何重大不利影响。与此同时，有投资者称，天价保释金或来自力量发展。
因为相较于富力地产当时的直接澄清，力量发展的公告只提到了涉事案件将不会对公司的业务及营运造成任何重大不利影响，并未就保释金做出任何回应。
据力量发展官网显示，该公司于2010年7月在开曼群岛注册成立，于2012年3月在香港联交所主板上市，是一家综合煤炭生产商及运营商，其商业活动覆盖整个煤炭产业链，集团愿景是成为中国领先民营综合煤炭供应商。
企查查平台显示，力量发展由张力父子共同持股，其中张力之子张量持股62.96%，张力持股11.19%。去年5月底，富力地产资金承压之际，力量发展还曾倾囊相助，以10亿元接盘富力地产旗下海南首府项目，救急富力。据报道，当时力量发展账上也仅有25.43亿元。
力量发展集团持股占比，图源：企查查
对此，有业内人士称，当房企普遍面临资金压力，行业收并购又有所放缓之际，主要股东旗下公司出手收购，不失为一种明智的选择，可以助力房企更好地利用资产进行变现，从而更快走出流动性危机。
张力回归，富力地产迎来转机？
创始人兼董事长张力的回国，对于近几年负面缠身的富力地产而言着实是个好消息。对内既稳定了企业大局，对外也让投资人和股东高悬的心落地了。
众所周知，富力地产是业内少有“双老板”制，两位老板各司其职，其中李思廉主管销售及财务管理，张力则主管投资拿地、开发建设等。持股方面，目前李思廉是富力地产实控人和控股股东，持股比为28.41%，张力为大股东，持股比27.24%。
此前针对张力伦敦被捕事件，有业内人士曾表示，富力正处在主要债务展期完成、企业待恢复经营的关键期，若张力被抓或印度至美国受审，或将影响富力的公司治理和的内部平衡。
不过，张力回国之后，近期负面频现的富力地产会迎来转机吗？
事实上，过去几年，富力地产一直在通过出售国内外资产、股权融资和减少拿地等方式来缓解现金流压力。
2022年3月，富力地产以9.77亿港元的价格，将英国伦敦的R&FPropertiesVS（UK）Co.，Ltd.全部股权出售给远东发展。次月28日，富力地产又以再次以26.6亿港元的交易价，将英国伦敦的NineElmsSquare（九榆广场）50％的股权，卖给了中渝置地。
国内方面，富力地产曾从万达手里六折购入的76家酒店资产包颇受关注，去年也被富力摆上了货架。2022年9月，富力地产作价5.5亿元将广州富京酒店100%的股权出售给北京英协置业投资有限公司。随后，富力又先后出售了位于北京、福州、镇江的3间酒店，所得款项总额超过人民币12.45亿元。
据富力地产2022年财报显示，去年通过资产出售所得款项总额超过人民币49亿元。资产出售的所得款项成为流动资金重要来源，用以偿债。另外，本集团仍保留具相当规模且可自由支配的优质资产组合，并将继续与潜在买家及投资者进行讨论。
值得一提的是，富力地产财报中提到的可支配优质资产组，大概率就是其手里的92个酒店项目。尽管自2018年-2021年，富力酒店连年亏损，但万达酒店资产包仍然称得上优质。若按照财报里92家酒店的市场估值超过人民币470亿元来算，按照平均折算到万达76家酒店估值则为388亿，比收购价190亿也是翻了一倍。不过，相较于万达，富力恐怕没有那么幸运，能等到“白衣骑士”接盘。
一位富力地产的前员工曾称，“疫情出现后，酒店这块儿一直想卖，却买不掉，甚至之前公司要搞多元业务，也没搞起来，比如一些互联网社区服务app业务最后都边缘化，不了了之。“
得益于“卖卖卖”带来的资金回血，截至去年底，富力地产完成了境内外累计金额467亿元三年以上债务展期，成为国内首家境内外债券全部整体展期的房企。
另据财报显示，2020年-2022年，富力地产债务总额分别为1597亿元、1288亿元及1267亿元。债务总额由2019年的高位1971亿元降至2022年底约1267亿元，为过去十个财政期间的最低债务水平。
尽管境内外债务全部获得展期，债务水平创新低，但富力地产的处境却依旧不容乐观。据财报，富力地产截至2022年末，总有息负债为1267亿元，其中一年内到期的金额约为437.5亿元，现金总额（包括受限制现金）仅有123.01亿元，现金短债比只有0.29倍。
此外，惠誉发布的报告显示，截至2023年3月末，富力地产的银行贷款及其他借款中已有290亿元处于违约或交叉违约状态。
除了流动性债务危机外，近两年富力地产的经营业绩也并不理想。财报显示，2021年和2022年，富力地产营收分别为762.3亿元和351.93亿元，同比减少11.25%和53.83%。归母净利润亏损分别为164.7亿元和157.8亿元，两年累计亏损达322亿元。
销售端也依然承压，2022年，富力地产总销售收入约为384.3亿元，同比减少68.03%；今年前5月，富力地产总销售收入仅105.6亿元，同比减少51.63%。
近日，富力地产又因2000万元的票据纠纷被两家企业申请破产重整，虽经法院审查，富力地产不存在资不抵债情况且正常经营，最终该申请被驳回，但富力地产似乎仍处于四面楚歌的境地。
作为曾经的“华南五虎”之首，富力地产当前的现状不禁让人唏嘘。张力回国，对于富力地产而言，无疑是令人振奋的消息，但在未来一段时期内，预计富力仍需通过处置资产和债务展期等方式来进行偿债和缓解流动性危机。不过，近日地产行业重磅利好消息频发，对于整个行业和处于困顿期的富力地产而言，无疑是“至暗时刻”中的一道曙光。（本文首发于钛媒体APP，作者|章橙）
富力地产被申请破产清算！公司最新回应来了……
知名“粤系”房企富力地产（02777.HK）再现风险事件。
据全国企业破产重整案件信息网显示，近日广州富力地产股份有限公司被广东祥正商贸有限公司、广州市广丰混凝土有限公司申请破产清算，案号分别为（2023）粤01破申479号、（2023）粤01破申480号，办理法院为广东省广州市中级人民法院。
富力地产成立于1994年8月，注册资本37.52亿元，法定代表人为李思廉。过一年，富力地产归母净亏损157.79亿元，如今被申请破产清算，该公司面临的是什么局面？
7月13日，富力地产对第一财经解释称，上述风波源自一场标的2000万元的商票纠纷。据悉，富力地产及下属公司广州天力建筑工程有限公司，与广丰混凝土有限公司、祥正商贸有限公司票据纠纷，执行和解中因商务条件未达成一致，未签署书面和解协议。
“在这一过程中，广丰混凝土、祥正商贸以广州富力资产不足、缺乏清偿能力向广州中院申请破产清算。广州富力目前的资产高于负债，不存在资不抵债的情况，且经营正常，不具备破产原因；与广丰混凝土、祥正商贸正在积极商谈和解中。”富力表示。
根据我国《企业破产法》相关规定，破产程序包括破产清算、和解和重整。其中，破产重整程序主要适用于仍有经营价值的企业，帮助陷入债务困境的企业摆脱现状，重整程序的申请人可以是企业自身，也可以是债权人。
整体而言，重整程序的申请条件较为宽松，但要真正进入重整程序则较为复杂，法院需根据债务人的资产状况、生产销售、行业前景等因素，判定企业是否有挽救价值。
破产清算，则指无法通过重整或和解而生存下去的公司，由破产管理人对财产进行清算、评估、处理，并按照规定程序和分配规则对财产进行分配。
破产清算的启动条件，一是债务人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，无论债务是否到期；二是债务人不能清偿到期债务，且明显缺乏偿债能力。
“破产清算，通俗讲就是企业死掉了，将剩下的债权债务和资产进行处理。”北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣表示，当企业资不抵债时，企业或债权人会向法院申请破产。但是并非只要申请破产，法院就一定同意，法院会通过审查来决定是否进入破产流程。
具体而言，在实际操作中，对债权人、债务人等提出的破产清算申请材料，人民法院立案部门应接受并出具书面凭证，立案部门经审查认为申请人提交的材料符合法律规定的，应以“破申”作为案件类型代字编制案号，予以登记立案。
如果企业不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，人民法院应当受理破产清算申请，并指定管理人，管理人展开清算工作。如果确认企业已资不抵债，及时向法院提出宣告破产的申请，并拟定破产分配方案。分配完结后，提请人民法院裁定终结破产程序，向破产人的原登记机关办理注销登记，企业完全退出市场。
“遇到破产清算申请，一方面企业可以积极和债权人进行协调沟通，请求债权人撤回申请。另一方面也需要积极和法院进行沟通，积极举证，证明还不到破产的程度。”王玉臣称，所以虽然申请了破产清算，但并非一定会进入破产清算流程。现实生活中，很多破产申请法院是不支持的，要看具体情况。
回看富力，该公司是较早出现债务违约并推动债务重组的房企。2022年7月，富力地产完成10只美元票据的整体展期，金额合计49.43亿美元，随后又成为国内首家境内外债券全部整体展期的房企，8笔境内债合计金额135亿元。
从富力发布的2022年报看，截至报告期末，该公司总资产3689.21亿元，其中流动资产2520.06亿元；总负债3019.80亿元，其中流动负债合计2072.19亿元，净资产669.41亿元，期末现金及现金等价物123.01亿元。
富力表示，预期2023年经营环境将进一步改善，随着市场持续复苏，将推出新产品并增加可售资源；随着施工量逐步增加，可售资源将包括可带来即时现金流的已完工存货，以及未来将提供流动性的新可售资源。公司拥有约104个开发项目，且持有相当规模的资产组合，将继续与潜在买家及投资者接洽。
评级机构惠誉则表示，截至2023年3月末，富力地产的银行贷款及其他借款中有290亿元处于违约或交叉违约状态。此外，富力地产在2022年进行资本市场债务展期后，2023至2024年间约有50亿元资本市场债务到期。债务展期纾解了富力短期的偿债压力，但在销售额未显著提高的情况下，资本结构仍然不可持续。
