房贷利率都在上调！这又释放了什么信号？
众所周知，房地产行业是个资金密集型的大市场，不仅仅是住房属性，而且它的金融属性极强。因此，金融政策的调整对房地产市场供需两端都会有着较大的影响，尤其是短期内的影响会更大一些。调整房贷利率上浮幅度，这应该是对今年楼市过热的一种调控信号！
实际上，现在不仅仅是房贷利率上调，部分地方的银行已经对房贷额度进一步收紧，而且放款周期也有所拉长，这对于大多数刚需来说也是不利的。市场分析认为，房地产信贷环境面临进一步收紧的压力，预计房贷利率继续上调，带动市场量价进一步调整。
5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期LPR报价。其中，5年期以上LPR为4.65%，已连续13个月未变。值得一提的是，不少城市的首套房和二手房贷款利率上浮幅度均有所提升了。
根据国家统计局前不久发布的今年4月份全国70个大中城市商品住宅销售价格报告显示，全国70个大中城市中仅有五个出现了下跌，有62个城市继续上涨。足见房地产市场升温明显，特别是一线城市房价上涨势头有向二、三线城市扩散的迹象。
因此，面对这种房地产市场持续升温的情况下，未来不排除5年期LPR（涉及房贷利率）的市场报价单独小幅上调的可能。比如说，5月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.73%，均较4月提高6BP。其中，广州地区包括国有大行在内的多家银行，房贷利率均较之前上调10BP。
房住不炒，高层强调不止一次了。房地产业发展了 二十多年，民众住房获得极大改善，但也积聚了极大的风险，房地产绑架了金融，绑架了民生，绑架了消费，房地产如果不刹车，日本就是前车之鉴 连累经济倒退几十年，美国08年金融危机根源就是次级债房贷，其巨大的虹吸效应 透支了几代人财富，人民幸福指数大幅下降，其灰犀牛效应将带来非常严重的恶果。及时踩刹车是正确的，房地产业风起云涌暴利时代结束了。
这也是一种变相的抑制房价的方法。房价过高时，政府通过行政指导，金融机构实施，通过提高资金价格，增加购房贷款成本，这样部分投资性需求被抑制。
同时，刚需也会受到伤害，同样买房，相同贷款会因为利率提高，购买成本增加。
但是，从历次看，越是提高利率，越是买房时。
"房贷利率要不要换，怎么换才最划算？ "？
关于要不要换，谈姐想说的是，肯定要换，必须要换。
第2种就是，浮动利率。也可以选择隔一段时间调整一次。如果选择隔一段时间调整一次，最短时间是1年。也就是说lpr+基点，至于这个基点多少，是加还是减，都是参照你现有的利率水平。
至于这2种，选择哪个，谈姐的建议是，选择1年重新定价一次。因为目前处于降息周期，从长远看，利率走低也是大趋势。虽然未来央行或许会加息，但不是常态。 从央行此前公告看，今年存量房贷重签合同之后，到明年的“重定价日”才能享受过去一年多的降息。
举个例子：
例子1：
8折房贷的转换。 比如你是2016年买的房子，当时利率8折，你的实际利率是4.9%的8折，也就是3.92%。 3月1日之后，银行请你去重签合同。重签之后第1年，贷款利率不变，仍然是3.92%。这次重签合同的重点，是确定你的“加点”， “加点”一旦确定，就意味着，一直到房贷结束都不变。参考值是12月20日5年期LPR利率，它是4.8%。所以，你的加点是：3.92%-4.80%=-0.88% 也就是说，“加点”是“-88个基点”。
例子2：上浮20%房贷的转换。 A的房贷利率是上浮20%，也就是4.9%的1.2倍，年利率是5.88%。转换方式仍然是保持利率不变，根据12月20日的LPR利率倒推出“加点”：5.88%-4.80%=1.08%。 也就是说，加点是“108个基点”。
那么，假设今年5月17日重签合同，确定每年5月17日重新定价。参照上面2个例子，到了2021年5月17日以后，才能享受截至2021年4月20日那次LPR利率为基准的降息。 比如到2021年4月20日，5年期LPR利率降低为4.50%，那么例子1里“打8折”的房贷利率将从2021年5月17日以后变成“4.50%-0.88%=3.62%”。 例子2里“上浮20%”的房贷利率，则变成：4.50%+1.08%=5.58%。
谈姐这么说，你明白了吗？另外，附图一张，看看目前，大湾区最新利率。
建议转换成浮动利率，一年一调。
LPR新政推出后，房贷利率由LPR利率加点而来，房贷不再和贷款基准利率挂钩。从3月1日起，存量房贷利率开始转换，有两种选法，一是固定利率，二是转换成LPR+加点的浮动利率。
假如你原来的房贷利率是基准利率4.90%打九折，实际利率就是4.41%（4.90×90%）。
如果转固定利率，利率一直4.41%，永远不变。
如果转LPR+加点的浮动利率，先要算出原来的利率（4.41%）与去年12月的LPR（4.80%）的“差值”，即-0.39%，再把每个月公布的LPR，与这个“差值”求和，就是你的新利率。
新利率随着每次公布的LPR变化，但不是每个月都变，是以你选择的重定价日为周期来变。你房贷利率的“差值”为（4.41%-4.80%）=-0.39%。如果以后LPR利率降为4%，你的实际房贷利率为（4%-0.39%）=3.61%。
所以，如果LPR长期下行，你选这个LPR+加点的浮动利率，房贷利率就会越来越低。
基于LPR长期下行的态势，建议大家选择浮动利率。
首先，全球及国内经济承压较大，需要降息刺激经济。最近，美联储降息50个基点，澳大利亚降息25个基点至0.50%。多国已进入负利率时代，比如丹麦已经推出了固定利率0%的20年期贷款。
其次，从2019年中开始，LPR的锚MLF利率就已经出现明显下调信号，今年2月20号，5年期LPR利率又下调了5个基点。
央行副行长刘国强2月27日在支持中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会上表示，要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。
同时，LPR浮动利率最短的重定价周期是一年，所以利率最好选一年一变，这样可以最大限度地跟踪LPR下降趋势。
全国首套房贷利率23月来首次下降，北上广深集体回调，房价是要下降了吗？
毫无疑问，首套房利率的下调，带给市场的影响是积极的，也不可避免地会出现房贷政策趋宽松的想法。尤其在央行降准的大背景下，已有业内人士认为，不仅首套房利率会出现宽松现象，开发贷款、按揭贷款、租赁贷款等都有可能出现回调的现象，从而带动市场走出低迷，甚至步入新的活跃期。
我们说，市场活跃本身并没有什么问题，调控的目的，并不是打击市场，而是为了控制房价。房贷政策的调整，在带给市场活跃因子的同时，是否也会激活房价神经，让房价也再度回到上涨的轨道呢？显然，这是广大居民最关注的问题，也是企业最关心的话题。因为，房价的持续上涨，带来的不只是居民的生活成本上升，还有企业生产成本、涨薪需求等的要求提高，从而从多个方面影响经济社会发展。
很显然，随着货币政策的适度宽松，围绕购房的相关政策也会随之宽松。需要注意的是，下调首套房利率，应当没有任何问题。即便下调更多，也不会影响市场、带来房价上涨。至少，没有推动房价快速上涨的动力。但是，如果借首套房利率下调的机会，金融机构对其他方面的贷款，包括开发贷款、按揭贷款，甚至目的放在炒房的消费贷款等也一并放松，就难免会出现新的问题，会拉动房价上涨，使房价又回到新的上涨通道。如果这样，就需要采取强有力的措施，避免房价出现新一轮上涨。
可以想象，在市场持续低迷下，一些城市已经感到了不小的压力。特别是房地产占经济总量比重高的城市，对市场回暖抱有很大期望，很想重拾房地产工具，用房地产拉动经济增长，并通过房地产获得更多政府能够运用的资金。如果抱着这样的态度，那么，房价就很难得到控制，调控就有可能前功尽弃。
所以，各地在调整房贷政策时，还是要积极稳妥，不能操之过急，更不能盲目放松。楼市并没有发展到可以完全放松调控、完全由市场决定的阶段。
首套房贷利率23月来首次下降，跟房价要不要降没有直接的关联，但是刚性需求购房降成本有好处。
首先，房地产市场短期看金融，这个道理比较靠谱，无论购房者还是房企都是如此。
本轮楼市调控持续两年多了，其中限购、限贷、限价三大政策对热点城市的楼市降温功不可抹。房贷政策从紧，一二套房房贷首付提升与利率上浮，房贷审批从严，是本轮楼市调控的重要特征。
毋庸置疑，房贷政策一收紧，加之部分城市限购政策的推出，对投机抄作成分来说，是重大打击。房价之所以近20年跃升得如此之快，房价中隐含的泡沫如此之多，跟楼市的投机炒作行为干联紧密，资金高周转与高变现，几乎与房企的运作模式如出一辙。而限购、限贷的政策一出，这种炒作模式立时断了链。
其次，限贷对刚需的影响也是较大的，这一点不能回避。
刚需，即指第一次购房者，他或她的需求是刚性与必要的。在限贷政策挤走了楼市中的机会主义者，但同时对刚需产生的误伤。这种误伤，表现为：因为银行贷款额度受限，刚需一样申请贷款比较难；因为首付比例提升，刚需一样要承受首付款提升的压力；因为首套房贷利率上升，刚需一样要为还贷压力提升买单。
第三，即使仅仅是首套房贷利率23月来首次下降，也会改变房价预期，甚而在某种程度助涨房价。
在这一点上，对刚需又是很不利的。中国楼市最难打破的还是房价预期，20年的楼市与房价表现，令这种预期相当顽固。相信房价还会涨的人应当不会少，不然，中国家庭财富构成近七成为房子的现实不会产生。
楼市调控就是打破房价原有的预期，而这种预期的打破有赖于楼市的长期调控以及长效机制的形成。
先说【答案】，房贷利率大概率会下降，房价也有下降的可能，但是大跌的可能性几乎为零，因为房价稳定胜于一切！
- 房贷利率下降已是大势所趋
如上图所示，从2016年12月以来，房贷利率一直都处于逐月上升的态势，一直到2018年11月为止，贷款利率也从最初的4.45%一直涨到了最高时的5.71%，同时间央行基准利率为4.9%，也就是说在2016年买房做按揭贷款的话利率还会打折，想想都是很幸福的一件事。但之前没买的刚需者也不用感到遗憾，从2018年12月开始，房贷利率再现下降态势，实时贷款利率从5.71%降至5.68%，未来我相信利率还会越来越低。
- 房价趋于稳定
综上所述，北上广深等一线城市自2018年12月以来房贷利率首次出现回调情况，局部房价下降的可能性较大。但从长远来看，在国家“房住不炒”的大方针指导下，未来的房价会更加趋于稳定！
